31、土地使用权公开出让有哪几种方式？

    答：国有土地使用权公开出让有三种方式： （1）招标； （2）拍卖； （3）挂牌。

    32、什么是招标出让国有土地使用权方式？

    答：招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部 门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加 国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

    33、什么是拍卖出让国有土地使用权？

    答：拍卖出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部 门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出 价结果确定土地使用者的行为。

    34、什么是挂牌出让国有土地使用权？

    答：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告 规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公 布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的 出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。

    35、哪些用地必须要经过招标、拍、挂牌方式出让？

    答：凡是商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以 招标、拍卖、挂牌方式出让。

    36、国有土地使用权出让最高年限如何确定？

    答：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、 体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。

    37、什么是土地使用权转让？

    答： 土地使用权转让是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转 移的行为，包括出售、交换和赠与。

    38、哪些建设用地可以以划拨方式取得？

    答：根据《土地管理法》第 54 条规定：下列建设用地，经县级以 上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和 军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点 扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规 定的其他用地。

    39、什么是土地抵押？

    答：土地抵押是指土地权利人为了向金融机构获得贷款，以其土地 作为还款担保的行为。土地抵押时，其地上建筑物、其它附着物随之 抵押。土地使用权抵押时，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。处 分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

    40、土地可以转让吗？

    答：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集 体所有制。《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或者个人不得侵 占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律 的规定转让。”这就说明，土地的所有权是不能转让的，但土地使用 权可以依法转让。法律规定，以下土地使用权可以转让：

   （1）以出让方式取得土地使用权，并符合下列条件的：

    a、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得 土地使用权证书；

    b、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完 成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地，形成工业用地或者 其他建设条件；

    c、转让土地时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。    

  （2）、以划拨方式取得土地使用权，符合下列条件的，报有批 准权的人民政府批准，其划拨土地使用权可以转让：

    a、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

    b、领有国有土地使用证；

    c、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

    d、按规定办理土地出让手续，并缴纳土地使用权出让金。

    41、什么叫征收土地？

    答：征收土地是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的 程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农 民集体所有土地转变为国有土地的行为。它具有以下几个特征：

    (1) 征地是一种政府行为，具有一定的强制性，征地是政府的专有权利， 其它任何单位和个人都没有征地权；

    (2)征地必须按照法定程序进行；

    (3)必须依法对被征地单位及个人进行补偿；

    (4)被征地单位及被征地 农民必须服从，不得阻挠；

    (5)征地行为必须向社会公开，接受社会 的公开监督；

    (6)征收后的土地性质和权属发生变更，由集体所有土 地转变为国有土地。

    42、乡（镇）人民政府是否有权出让土地？

    答：根据土地管理法等法律法规规定，乡(镇)人民政府无权出让土 地。土地使用权出让应由市、县人民政府行使出让权，市、县人民政 府土地管理部门负责土地使用权出让的具体组织实施工作。

    43、集体土地使用权是否可以出让、转让或者出租用于非农业建设？

    答：《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使 用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用 总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地 使用权依法转移的除外。”

    44、哪些集体土地不可以抵押？

    答：（1）集体土地所有权；（2）乡镇企业的土地使用权不得单独 抵押；（3）耕地、宅基地、自留地、自留山；（4）所有权、使用权 不明或者有争议的集体土地；（5）依法被查封的集体土地。

    45、房地产权属发生转移后，是否必须办理变更土地登记？

    答：必须办理变更土地登记，否则其土地权利得不到法律的保护。 因为根据法律规定，只有办理了变更土地登记的土地，土地权利才发 生实质的转移。如果不办，土地权利就没有发生转移。在这方面条例 有明确的规定：“土地所有权、使用权变更的，自变更登记之日起生效。”

(未完待续）

                                   原文转载中华文本库