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土地市场供求矛盾的原因
[ 编辑:jinjinghua | 时间:2016-02-01 16:47:58 | 浏览:931次 | 来源: | 作者: ]

首先,土地计划管理不适应城镇化规律。从国外城镇发展的规律看,城镇通常是自然形成,或者首先整体制定城镇发展规划和供地计划,在此后的若干年内逐步建成。譬如荷兰,在围海后新造的土地上建立城镇,对整块地一次性作规划,再逐步批租给开发商开发。因此,城镇化的土地需求量每年不同。一般来说,在城镇化初期或制定规划时,占地规模较大,人口密度较小。但在城镇化过程中,随着基础设施和公共服务的完善,城镇人口密度逐步提高,城镇每年新占耕地会比较少。我国目前实行的土地计划管理方式,每年根据上年土地利用情况和人口增加的规模,几乎是均等供应土地,实际上不利于城镇发展的整体规划,也不符合城镇化用地的一般规律。

其次,土地市场发育严重不足。土地是经济发展最基本的生产要素。在人类大部分历史上,土地是可以自由交易的商品,但是我国在很长一个历史时期内不承认土地是商品。1989年人代会上通过的宪法修正案,将土地的所有权与经营权分开,使土地使用权具有商品属性。2007年通过的《物权法》,又明确了土地用益物权。但是中国土地并没有实现完全的市场化。政府完全垄断土地一级市场,并对房地产开发用地、商业用地、工业用地执行不同的价格。招商引资中低价出让土地,房地产开发时又竞相抬高地价。按照现行法律规定,集体土地的权能受到一定的限制,农民对宅基地、承包地和林地没有出让权和抵押权,农村集体土地无法自由直接进入市场交易,也不能抵押。尽管近年来我国部分城市在试点土地承包经营权、林权和宅基地使用权“三权”抵押贷款,实际进展还有待观察。在法律层面也有一些障碍。《物权法》、《担保法》明确规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。因此,土地使用权作为商品,其价格还难以反映实际的供求关系和资源稀缺程度,交易数量和用途也受到较多限制。

再次,土地供给主体单一。我国现行土地制度规定,政府是唯一的土地出让主体。地方政府对土地财政过度依赖。近年来,我国政府土地出让金收入和以土地抵押为主的融资规模快速增长。从世界多数国家的实践看,从土地中获得收益和一般税收是其政府财政收入的重要组成部分,但大都是以向土地征税为主,而不是一次性从土地出让中获得收益。

对土地实行高度计划管理带来很多负面影响。主要是,农民从征地补偿中获得的收益分配比例偏低,农村土地纠纷增多;掌握土地审批权的部门和个人寻租机会多,而且涉案金额大,腐败暴利高;土地供给的饥饿状态推动了大城市的地价和房价上涨。

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