在1998年之前，北京住房市场大体存在三种类型：

   一、福利分房。大多数老百姓不会考虑买房，基本是熬工龄等分房。

　　二、商品房。基本是单位分房后匀出一些在市场上出售，成为单位的额外营收。由于很多单位建房都在黄金位置，因此很多没有单位背景的商人、演员成为最早商品房的购买者，而大多数老百姓是不敢购买的，因为对产权存疑，担心还是福利分房的变种。因此，最早买商品房的那批人，就成为人们眼中的“有钱人”和“敢第一个吃螃蟹的人”。据一位住在方庄的同事讲，那时候，单位分房的人发现自己单位对外出售的房价居然达到了“惊人的”3000多元/平方米，“恨不得把自己的房子卖了，大赚一笔，自己租房子住”。

　　三、外销房。当北京的商品房价还在每平方米三四千元的时候，外销房的价格已经在每平方米10000元至15000元之间了。据卢明回忆，那时候，港台、韩国、新加坡人是北京外销房的主力购买人群，即使对国内一些所谓有实力人群，外销房也是他们高不可攀的梦想。那时候，没有太多国人会认为房子怎么能花几百万去购买。普通的商品房4000元/平方米已经算很高了。但逐渐他们发现，亮丽的外观、花园般的社区、精致的物业管理是普通商品房社区完全无法实现的。所以在取消福利分房之后，随着取消外地人可以在京买房、住房按揭贷款的推出、内外销房打破界限，很多实力人群通过资金杠杆，也成为这些高端社区的业主。

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