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未来10年,中国房地产发展趋势
[ 编辑:jinjinghua | 时间:2016-01-27 20:48:48 | 浏览:651次 | 来源: | 作者: ]

未来10年,中国房地产将呈现如下的发展趋势:

1、城市之间房价差距将更大

政府一直想在城镇化过程中,实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置,发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区,所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。

过去5年里,中国形成了三大三小6个人口增长中心,“三大”是北京、上海和深圳,以及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方,其房价将获得人和钱的双重支撑。

2、大城市房屋日益资产化

一线城市,以及10个左右的强二线城市,其中心区的物业将日益资产化,而且投资人将全球化、全国化。中小城市,特别是人口流失城市,房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说,房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后,他们的青春 ( 详情 图库 团购 点评 )将不再受到住房的挤压,这是房地产泡沫带给我们的最大福利。

3、小户型将机械化

在大城市中心区,机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓,将演变成一架精密的仪器,通过折叠、打开,创造出丰富的生活场景。开发商,越来越像客机、游轮的生产商。

4、逆城市化很难出现

很多国家在充分城市化之后,会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地,建别墅。未来10到20年,中国很难出现这种局面。因为中国人多,耕地少,土地国家所有。此外,公共资源的不均衡分配,也让去农村居住的人,生活不方便、不安全。

5、大城市很难“去中心化”

欧美绝大多数城市,都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力,让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少,土地国有化。国家正在划定大城市的边界,防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配,所以去中心区难度极大。相反,移动互联网技术的发展,正让交通发生新的变局:如果北京这样的城市,有150万辆出租车和专车,私人就没有必要拥有汽车。这样,城市的交通死结就被打开了,去中心化意义就不大了。

6、商铺面临价值重估

商铺面临的最大问题是,“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代,支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺区的街铺,可能是最危险的资产,因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难,“三代养一铺”的悲剧随时发生。

7、写字楼跟住宅价格将长期倒挂

在一线城市,一直存在一种现象:同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓),住宅更贵。为什么?原因有三:第一,商业物业基本上没有学位,不能落户口;第二,商业物业土地使用年限短;第三,管理费水电价格高,一般不能通煤气。

网络时代,在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚,写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室,可能只需要3平米就够用了,但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续,投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然,如果你希望现金流充裕,就是要投资好的写字楼。

8、房产税会出台,但影响不大

由于绝大多数城市房地产出现了拐点,为了稳增长,国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源,将来肯定会因地制宜,税率各不相同,减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言,房产税对房价影响不大。

9、计划生育政策逐步调整,对楼市影响不大

全面放开二胎,已经没有任何悬念,只是时间问题。未来,可能还会有更宽松的人口政策。否则,中国在几十年之后,将面临严峻的人口危机(过度老龄化,劳动力不足)。这对楼市构成长期利好,但作用可能没有想象的大,因为生儿育女的成本越来越高,年轻人在生育上的积极性在下降,这也是全世界的趋势。早晚有一天会有地方政府宣布:多生一个孩子,奖励半套房子。

10、大城市的房价:涨涨涨!

中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市,密度高,人口高度集中。这种趋势一旦形成,很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活,是不可能的。所以,有人口增量的城市,房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高,所以房价只能不断上涨。

以美元计价,中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复,甚至下跌。但以人民币计价,房价的大趋势是不断上涨。换句话说,这里面有很大的因素是货币贬值。

11、房地产企业将大量消亡、转型

2014年2月,我写过一篇文章,题目是《2014:开发商的“逃命年”》。逃亡的路线包括:逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来,都应验了。未来10年,这种趋势将延续下去,大量中小房企将被收购,转型,或者死亡。最终,国内也许只剩下一百来家大房企,而且是多元化发展的。大量的人员,将离开这个行业另谋出路。

12、“互联化+房地产”泡沫将破

移动互联网带来的新一波网络热,如今在中国和美国同时达到了顶点。随着美元加息临近,美国股市大调整已经开始。在中国,IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后,让过去两年里疯狂的PE、VC投资,面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业,将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑,却不会停止。

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